LA·OC 비싼 단독주택 포기하셨나요? 세입자 월세로 집 사는 하우스 해킹

안녕하세요. iPro Mortgage의 융자 전문가 Steve Yang입니다. LA와 오렌지카운티(OC)를 비롯한 남가주 주택 시장을 보면 요즘 한숨부터 나온다는 바이어분들이 많습니다. 쓸만한 단독주택(Single Family)은 가볍게 밀리언 달러를 넘나드는데, 모기지 이자율마저 7%대에 머물러 있다 보니 웬만한 맞벌이 부부의 높은 소득으로도 소득 대비 부채비율(DTI) 한도에 턱밑까지 걸려 융자 승인이 나지 않는 경우가 허다합니다.

이런 꽉 막힌 상황에서 제가 바이어분들께 하우스 해킹(House Hacking: 2~4유닛 다세대 주택을 구입해 한 채에 거주하며 나머지를 임대하는 방식)을 훌륭한 대안으로 제안해 드리면, 십중팔구 이런 뼈아픈 반문이 돌아옵니다. "비싼 남가주에서 낡은 단독주택 살 돈도, 인컴도 쪼들려서 융자가 안 나오는데, 매매가가 훨씬 더 비싼 듀플렉스나 트라이플렉스를 무슨 수로 삽니까? 결국 돈 있는 사람들 이야기 아닌가요?"

상식적으로는 지극히 당연한 질문입니다. 하지만 융자의 세계에서는 가끔 이 상식이 완벽하게 뒤집힙니다. 오히려 내 소득이 부족하기 때문에 다세대 주택에서 새로운 융자의 돌파구를 찾을 수 있습니다. 그 현실적인 이유 두 가지를 살펴보겠습니다.

첫째, 20% 다운페이먼트가 필요하다는 착각입니다.
다세대 주택은 상업용 투자로 간주되어 무조건 20~25%의 거액의 현금이 필요할 것이라 생각하는 분들이 많습니다. 남가주 집값을 생각하면 수십만 달러가 넘는 엄청난 목돈이죠. 하지만 본인이 직접 한 유닛에 거주할 목적(Primary Residence)이라면 이야기가 달라집니다. FHA 론을 활용하면 자격 요건에 따라 듀플렉스 같은 다세대 주택도 단독주택과 마찬가지로 최소 3.5%의 적은 다운페이먼트로 구입할 수 있습니다. 다세대 주택의 초기 진입 장벽이 생각보다 높지 않은 것입니다.

둘째, 세입자의 렌트비를 내 융자 심사(인컴)에 활용할 수 있습니다. (이것이 핵심입니다)
예를 들어 LA나 OC에서 90만 달러짜리 단독주택을 구입한다고 가정해 보겠습니다. 은행은 오직 신청자 본인의 '현재 소득'만을 바탕으로 모기지 상환 능력을 심사합니다. 금리가 높으니 비싼 남가주 집값을 감당하기엔 DTI 한도를 초과해 융자가 거절될 확률이 매우 높습니다.

그런데 120만 달러짜리 듀플렉스(2-Unit)를 구입한다면 이야기가 달라집니다. 매매가는 30만 달러나 비싸지만, 본인이 한 유닛에 거주하고 나머지 유닛을 임대할 경우 은행은 다른 유닛에서 발생할 '예상 렌트 수입'을 융자 심사에 반영해 주기 때문입니다. 주택난이 심각하고 렌트비가 매우 높은 남가주 특성상, 다른 유닛의 예상 월 렌트비가 3,500달러라고 가정하면 융자 프로그램에 따라 공실 등을 제외한 그 75%인 2,625달러를 임대 소득으로 인정하여 신청자의 소득(Qualifying Income)에 보너스처럼 얹어줍니다. 즉, 내 연봉만으로는 절대 통과할 수 없었던 융자 심사를 탄탄한 남가주의 렌트 수익을 지렛대 삼아 극적으로 통과할 수 있는 길이 열리는 것입니다.

물론, 현실적인 희생도 따릅니다.
하우스 해킹은 결코 마법의 지팡이가 아닙니다. 얼바인이나 풀러튼의 넓고 쾌적한 뒷마당이 있는 단독주택의 로망은 잠시 미뤄두어야 합니다. 벽 하나를 사이에 두고 세입자와 생활해야 하며, 집에 문제가 생기면 직접 해결해야 하는 랜드로드(Landlord)로서의 책임과 스트레스도 감수해야 합니다. 하지만 소득이 부족하다고 해서 "금리가 5%로 떨어질 때까지 무작정 비싼 월세를 살며 기다리겠다"는 것은 너무나 수동적이고 위험한 전략입니다. 금리가 하락하면 엄청난 대기 수요가 몰려나와 남가주 특유의 복수 오퍼(Bidding War) 경쟁이 치열해지고 집값은 다시 뜁니다.

단독주택만 고집하기보다 발상의 전환을 통해 듀플렉스나 트라이플렉스로 시야를 살짝 넓혀보시기 바랍니다. 세입자의 비싼 월세와 은행 융자를 레버리지 삼아 주거비 부담을 획기적으로 줄이면서 부동산 자산을 형성하는 것, 이것이 고금리 시대에 똑똑한 바이어들이 남가주 부동산 시장에서 살아남고 부를 축적하는 가장 현실적인 하우스 해킹 전략입니다. 내 소득만으로 융자 한도가 안 나와 주택 구입을 미루고 계셨다면, 현재 보유하신 자금과 인컴으로 어떤 역발상 융자 선택이 가능한지 꼼꼼하게 진단해 드리겠습니다.

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