세금 보고(인컴)가 부족해도 투자용 집 살 수 있습니다! (자영업자를 위한 DSCR 론)

iPro Mortgage의 융자 전문가 Steve Yang입니다. 스몰 비즈니스를 운영하시는 많은 한인 자영업자분들과 상담을 하다 보면 참 안타까운 딜레마를 자주 마주하게 됩니다. 합법적인 비용 처리(Write-off)를 통해 매년 납부해야 할 세금을 줄이는 데는 훌륭하게 성공하셨지만, 막상 여유 자금으로 투자용 주택을 장만하려 할 때 장부상 개인 소득(Net Income)이 너무 낮게 잡혀 은행 일반 융자 심사에서 탈락하는 경우입니다.

현금 흐름도 원활하고 크레딧도 좋은데, 단지 복잡한 서류상 인컴 때문에 융자가 거절된다면 정말 답답하실 텐데요. 이처럼 다운페이먼트 자금은 충분하지만 개인 소득 증명이 곤란한 자영업자나 투자자분들께 아주 좋은 대안이 되는 융자 프로그램이 있습니다. 바로 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 론 입니다. DSCR 론의 가장 큰 특징은 차입자의 개인 소득 증명 서류(세금 보고서, W-2, 월급 명세서 등)를 일절 심사하지 않는다는 점입니다. 대신, 새로 구입하실 투자용 부동산에서 나올 예상 렌트 수입을 중심으로 융자 승인 여부를 판단합니다.

심사 방식은 비교적 간단합니다. 해당 주택에서 예상되는 월 렌트 수입을 월 모기지 비용(원금, 이자, 재산세, 주택 보험료 및 해당되는 HOA 비용)과 비교하는 것입니다. 예를 들어 새로 구입할 집의 월 모기지 비용이 3,500달러로 계산될 때, 렌더가 의뢰한 감정평가(Appraisal)를 통해 확인된 적정 월 렌트비 시세가 3,500달러 이상이라면 DSCR 1.0 이상에 해당하여 융자 조건을 충족하게 됩니다. (다만 실제 승인에 필요한 구체적인 비율이나 크레딧 요건 등은 렌더마다 다를 수 있습니다.)

이 프로그램은 서류 준비가 번거로운 비즈니스 오너분들뿐만 아니라, 이미 여러 채의 투자용 주택을 보유하고 있어 개인 소득 대비 부채(DTI) 비율이 꽉 찬 전문 부동산 투자자분들께도 매우 유용한 틈새 상품입니다. 하지만 주의하셔야 할 제약 조건도 있습니다. DSCR 론은 철저히 '투자 목적'의 상품이므로, 본인이 직접 들어가 사시는 주거주용(Primary Residence) 주택 구입에는 사용하실 수 없습니다. 또한 일반 컨벤셔널(Conventional) 론에 비해 이자율이 다소 높게 책정되는 경우가 많으며, 일반적으로 20% 안팎 또는 그 이상의 넉넉한 다운페이먼트가 요구됩니다.

비즈니스 세금 보고 상의 소득이 턱없이 부족하다고 해서 부동산 투자의 기회마저 포기하실 필요는 없습니다. DSCR 론을 통해 임대 수익이라는 부동산 본연의 가치를 십분 활용하시면 새로운 투자와 자산 증식의 훌륭한 파이프라인을 구축하실 수 있습니다. 정확한 승인 가능 금액과 이자율 등 고객님의 상황에 맞는 맞춤형 융자 설계가 필요하시다면 언제든 편하게 연락해 주시기 바랍니다. 감사합니다.

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