모기지 7% 시대에 3% 이자율로 집을 산다고? 융자 승계의 모든 것

iPro Mortgage의 스티브 양입니다. 높은 모기지 이자율 때문에 매월 페이먼트가 부담스러워 주택 구입을 미루거나 아예 포기하시는 바이어분들이 많습니다. 반대로 집을 팔고 싶어도 높아진 금리 탓에 매수세가 줄어 고민하는 셀러분들도 있습니다. 금리가 떨어지기만을 기다리며 내 집 마련의 꿈을 접어야 할까요? 이럴 때 바이어와 셀러 모두에게 새로운 돌파구가 될 수 있는 전략이 바로 융자 승계(Assumable Mortgage)입니다.

과거의 3%대 저금리를 그대로 물려받을 수 있습니다
융자 승계란 집을 파는 셀러가 과거 금리가 낮았던 시기에 받아둔 3~4%대의 기존 모기지를 새로 집을 사는 바이어가 이자율과 남은 상환 기간 등 기존 조건에 따라 승계하는 방법입니다. 예를 들어 현재 신규 모기지 금리가 7%라고 가정하면 바이어는 기존 3%대 융자를 승계함으로써 승계한 융자 잔액에 대한 월 페이먼트 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 반대로 셀러 입장에서는 고금리 시장에서 3%대 저금리 승계 가능이라는 매력적인 조건을 내세워 다른 매물과 차별화할 수 있습니다. 다만 실제 매각 속도와 가격은 매물의 조건과 승계 승인 가능성 등에 따라 달라집니다.

모든 융자가 가능한 것은 아닙니다
일반적인 컨벤셔널(Conventional) 론은 대부분 융자 승계가 제한되며 주로 FHA 론이나 VA(재향군인) 론, USDA 론 등에서 일정 조건에 따라 승계가 허용됩니다. 따라서 마음에 드는 집이 승계 가능한 융자를 가지고 있는지부터 확인하는 것이 첫걸음입니다. 특히 VA 융자의 경우 비재향군인도 일정 조건에서 승계할 수 있지만 셀러의 VA 융자 자격(Entitlement)이 그대로 묶일 수 있으므로 주의해야 합니다.

현실적인 장벽: 에퀴티 차액을 어떻게 마련할 것인가
융자 승계를 진행할 때 바이어가 반드시 짚고 넘어가야 할 현실적인 제약이 있습니다. 바이어는 주택의 매매가 전체를 승계받는 것이 아니라 셀러의 남은 융자 잔액까지만 승계받을 수 있습니다. 예를 들어 현재 매매가가 80만 달러인 주택에 셀러의 남은 FHA 융자 잔액이 50만 달러라면 바이어는 그 차액인 30만 달러를 별도로 마련해야 합니다. 보유 현금으로 충당할 수도 있고 조건에 따라 2차 융자 등 별도의 자금 조달 방법을 검토할 수도 있습니다. 다만 추가 융자는 승인 조건과 이자율, 월 페이먼트 등을 함께 고려해야 합니다.

결국 3%대 금리를 승계한다고 해도 차액을 마련하기 위해 높은 금리의 추가 융자를 이용한다면 전체 자금 조달 비용이 예상보다 커질 수 있습니다. 또한 융자 승계는 단순히 바이어와 셀러 간의 서류 합의로 끝나는 것이 아닙니다. 바이어는 기존 융자를 관리하는 금융기관의 소득과 신용 심사를 거쳐 공식 승인을 받아야 하며 처리 기간도 일반적인 주택 융자보다 길어질 수 있습니다. 셀러 역시 승계 완료 후 기존 융자에 대한 채무 책임이 정식으로 해제되는지 확인해야 합니다.

지레 포기하지 말고 전문가와 함께 세밀한 자금 계획을 세우세요
융자 승계는 고금리 시대에 과거의 낮은 이자율을 활용할 수 있는 매력적인 전략이지만 수십만 달러에 이를 수 있는 에퀴티 차액과 까다로운 승인 절차라는 현실적인 조건이 따릅니다.

그렇다고 무조건 불가능한 것은 아닙니다. 현재 보유한 자금과 소득 상황을 정확히 분석하고 차액을 마련할 전략을 세운다면 신규 모기지보다 훨씬 낮은 금리로 주택을 구입할 기회를 찾을 수도 있습니다. 집을 빨리 팔고 싶은 셀러나 이자 부담을 줄이고 싶은 바이어 모두 융자 승계가 자신에게 맞는 전략인지 전문가와 함께 세밀하게 진단해 보시기 바랍니다.

Steve Yang, NMLS 451092
Loan Consultant | DRE Broker | MBA
Cell: (213) 393-6334 | (714) 759-2597
iPro Mortgage, Inc.
NMLS 2431724 | DRE 02201387
1440 N. Harbor Blvd. Suite 900
Fullerton, CA 92835 (Appointment Only)
www.ipromortgageinc.com